2016-2021 роки стали золотим періодом для ринку житлової нерухомості в Україні. Тоді первинний ринок користувався значним попитом серед покупців через низькі ціни та відсутність альтернативних фінансових інструментів. Зазначає epravda.com.ua. Цю інформацію також підтверджують Контракти.UA.
Забудовники не встигали оголосити про початок будівництва нового житлового комплексу, як біля відділів продажів вже утворювалися черги охочих інвестувати. Девелоперські компанії не мали потреби шукати додаткові джерела фінансування, оскільки завжди могли розраховувати на покупців.
Легковажність стала фатальною помилкою для тих, хто не мав накопичених ресурсів. У 2022 році ринок нових квартир обвалився на 90%, а його відновлення відбувалося за негативним сценарієм: у 2024 році попит становив лише одну п'яту від довоєнного рівня.
Натомість ринок оренди житла у Києві та великих містах на заході і в центрі України досяг рекордних значень у гривневих цінах. Вперше в історії ставки оренди однокімнатних квартир у Львові та Ужгороді перевищили київські.
"єОселя" не врятувала ринок новобудов
Коли покупці квартир на "первинці" перестали укладати угоди та призупинили виплати за розтермінуваннями, девелоперські компанії швидко вичерпали свої фінансові резерви. Частина забудовників зупинила роботи на будівельних майданчиках, а інші відновили їх лише на об'єктах з високим ступенем готовності.
Нові черги на комплекси та нові проєкти запускали лише ті компанії, які змогли виділити власні кошти або знайти фінансування "ззовні". Ключовим чинником залишався географічний аспект: чим далі майбутній житловий комплекс знаходився від кордону з Росією, тим охочіше девелопер інвестував у його будівництво.
Кількість угод на ринку первинної нерухомості у 2024 році становила 20% від показників 2021 року, підрахували в НБУ.
Ситуація на ринку первинної нерухомості могла б бути ще гіршою, якби не державна програма пільгової іпотеки "єОселя". З початку її дії, з кінця 2022 року, нею скористалися 14,8 тис. позичальників. Загальна сума виданих кредитів склала 24 млрд грн, з яких 14,6 млрд – у 2024 році. Це рекордна для України сума, адже раніше в країні не існувало настільки масової іпотечної програми.
49% позичальників у 2024 році становили військовослужбовці та поліцейські, 7,7% – медичні працівники, 7,3% – педагоги. Вони отримали іпотеку під 3% річних. 27,1% реципієнтів скористалися кредитом під 7%.
На Київський регіон припало більше ніж 50% виданих кредитів – у столиці видали 1,9 тис. позик на 4,1 млрд грн, а в Київській області – 2,3 тис. позик на 3,9 млрд грн.
Лише в третині випадків оператор "єОселі" ("Українська фінансова житлова компанія") підтримав державними коштами забудовників: 24,1% отримувачів іпотеки купили квартири, що будуються, ще 8,7% – готові квартири від забудовника. Решта 67,1% кредитів профінансували купівлю житла на "вторинці".
За підрахунками НБУ, в середньому в Україні лише 4-5% угод на ринку первинної нерухомості укладалися з використанням іпотеки.
В останній день року уряд докапіталізував "Укрфінжитло" облігаціями ще на 20 млрд грн, тож державна програма продовжить діяти і у 2025 році. Співрозмовник ЕП в "Укрфінжитлі" зазначив, що в разі успішної монетизації облігацій компанія планує видавати іпотечних кредитів на близько 1 млрд грн щомісяця.
Він додав, що у 2025 році "Укрфінжитло" більше орієнтуватиметься на житло, що будується. Підтримка будівельної галузі була однією з основних ідей створення програми доступної іпотеки.
Дефіцит пропозиції житла навіть за низького попиту призвів до зростання цін на квартири. У Києві, Одесі та Дніпрі середня ціна квадратного метра зросла за рік на 10-14%, за даними компанії ЛУН.
Лідерами за темпами подорожчання первинного житла стали Кропивницький (+33%), Рівне (+24%), Івано-Франківськ, Чернівці та Вінниця (21%). Водночас у доларовому еквіваленті зростання в цих п'яти містах становило 8-19%.
"Вторинка": фінансові умови хороші, безпекові – погані
Попит на житлову нерухомість на вторинному ринку відновився на 70% від показників 2021 року, ідеться у звіті про фінансову стабільність НБУ. За одинадцять місяців 2024 року нотаріуси посвідчили на 14% більше угод, ніж за аналогічний період 2023 року.
Вражаючі 67,1% кредитів, виданих "Укрфінжитлом" для придбання квартир на "вторинці", не стали визначальним фактором у її популярності серед інвесторів. Середній вік житлового будинку в Україні становить близько 50 років, тоді як "єОселею" можна скористатися при купівлі житла віком від трьох до десяти років.
Вторинне житло користується попитом серед покупців завдяки ряду переваг: відсутність ризику недобудови, наявність ремонту, великий вибір, юридично проста процедура придбання.
Квартири на вторинному ринку купують переважно з метою проживання з родичами, зміни орендованого житла на власне та покращення житлових умов, свідчить дослідження компанії "OLX нерухомість". Натомість інтерес до купівлі квартири як інвестиції зменшується.
Найбільшим попитом на вторинному ринку користується невелике, а отже – дешевше житло. Медіанна площа придбаних у 2024 році квартир в Україні і Києві зокрема однакова: 48 кв. м, як зазначено у звіті НБУ. Водночас, за даними ЛУН, медіанна площа житла, яке доступне для продажу в Києві, помітно вища – близько 60 кв. м.
У 2024 році середній час продажу квартири в Києві становив два-чотири місяці, найшвидше продавалися однокімнатні