2016-2021 годы – золотая эпоха рынка строительства жилой недвижимости в Украине. В то время первичный рынок пользовался высоким спросом среди покупателей жилья благодаря низкой стоимости и отсутствию альтернативных финансовых инструментов. Пишет epravda.com.ua. Об этом сообщают Контракты.UA.
Застройщики не успевали анонсировать начало строительства нового жилого комплекса, как возле отделов продаж образовывались очереди желающих инвестировать. Девелоперским компаниям не приходилось искать дополнительные источники финансирования, так как они всегда могли надеяться на покупателей.
Легкомысленность стала фатальной ошибкой для игроков без накопленных ресурсов. В 2022 году рынок новых квартир обвалился на 90%, а его восстановление пошло по негативному сценарию: в 2024 году спрос составляет одну пятую от довоенного уровня.
Вместо этого рынок аренды жилья в Киеве и крупных городах на западе и в центре Украины достиг максимальных значений в гривневых ценах. Впервые в истории ставки аренды однокомнатных квартир во Львове и Ужгороде обогнали Киев.
"еОселя" не спасла рынок новостроек
Как только покупатели квартир на "первичке" перестали заключать сделки и приостановили выплаты по рассрочкам, девелоперские компании быстро исчерпали свои финансовые запасы. Часть застройщиков остановила работы на стройплощадках, часть – возобновила работы только на объектах с высоким уровнем готовности.
Новые очереди комплексов и новые проекты запускали лишь те компании, владельцы которых выделили собственные средства или нашли финансирование "со стороны". Ключевым был географический фактор: чем дальше будущий жилой комплекс располагался от границы с Россией, тем охотнее девелопер вкладывал в него.
Количество сделок на рынке первичной недвижимости в 2024 году составило 20% от показателей 2021 года, посчитали в НБУ.
Ситуация на рынке первичной недвижимости могла бы быть еще хуже, если бы не существовало государственной программы льготной ипотеки "еОселя". С начала ее действия, с конца 2022 года, ею воспользовались 14,8 тыс. заемщиков. Общая сумма выданных кредитов – 24 млрд грн, из которых 14,6 млрд – в 2024 году. Это рекордная для Украины сумма, так как ранее в стране не существовало столь массовой ипотечной программы.
49% заемщиков в 2024 году – военнослужащие и полицейские, 7,7% – медики, 7,3% – педагоги. Они взяли ипотеку под 3% годовых. 27,1% реципиентов получили кредит под 7%.
На Киевский регион пришлось более 50% выданных кредитов – в столице выдали 1,9 тыс. займов на 4,1 млрд грн, в Киевской области – 2,3 тыс. займов на 3,9 млрд грн.
Лишь в трети случаев оператор "еОсели" ("Украинская финансовая жилищная компания") поддержал государственными средствами компании-застройщики: 24,1% получателей ипотеки приобрели квартиры, которые строятся, еще 8,7% – готовые квартиры от застройщика. Остальные 67,1% кредитов профинансировали покупку жилья на "вторичке".
По подсчетам НБУ, в среднем в стране лишь 4-5% сделок на рынке первичной недвижимости заключались с привлечением ипотеки.
В последний день года правительство докапитализировало "Укрфинжитло" облигациями еще на 20 млрд грн, так что государственная программа будет действовать и в 2025 году. Собеседник ЕП в "Укрфинжитле" объяснил, что в случае успешной монетизации облигаций компания планирует выдавать ипотечных кредитов на около 1 млрд грн ежемесячно.
Он добавил, что в 2025 году "Укрфинжитло" больше ориентируется на жилье, которое строится. Поддержка строительной отрасли была одной из основных идей создания программы доступной ипотеки.
Дефицит предложения жилья даже при низком спросе привел к росту цен на квартиры. В Киеве, Одессе и Днепре средняя цена квадратного метра выросла за год на 10-14%, подсчитали в компании ЛУН.
Лидерами по темпам подорожания первичного жилья стали Кропивницкий (+33%), Ровно (+24%), Ивано-Франковск, Черновцы и Винница (21%). В то же время в долларовом эквиваленте рост в этих пяти городах составил 8-19%.
"Вторичка": финансовые условия хорошие, безопасность – плохие
Спрос на жилую недвижимость на вторичном рынке восстановился на 70% от показателей 2021 года, идется в отчете о финансовой стабильности НБУ. За одиннадцать месяцев 2024 года нотариусы удостоверили на 14% больше сделок, чем за этот период 2023 года.
Впечатляющие 67,1% кредитов, выданных "Укрфинжитлом" для приобретения квартир на "вторичке", не сыграли ключевую роль в ее популярности среди инвесторов. Средний возраст жилого дома в Украине составляет около 50 лет, тогда как "еОселей" можно воспользоваться при покупке жилья возрастом от трех до десяти лет.
Вторичное жилье популярно среди покупателей благодаря ряду преимуществ: отсутствие риска недостроя, наличие ремонта, широкий выбор, юридически простая процедура приобретения.
Квартиры на вторичном рынке покупают преимущественно с целью расселения с родственниками, смены арендуемого жилья на собственное и улучшения жилищных условий, свидетельствует исследование компании "OLX недвижимость". Вместо этого интерес к покупке квартиры как к инвестиции ослабевает.
Наибольшим спросом на вторичном рынке пользуется небольшое, а значит – дешевое жилье. Медианная площадь приобретенных в 2024 году квартир в Украине и Киеве в частности одинакова: 48 кв. м, говорится в отчете НБУ. В то же время, по информации ЛУН, медианная площадь жилья, которое имеется для продажи в Киеве, значительно выше – около 60 кв. м.
В 2024 году среднее время продажи квартиры в Киеве составило два-четыре месяца, быстрее всего продавались однокомнатные квартиры. Продолжительность экспозиции квартир дает возможность оценить баланс между спросом и предложением, уровень платежеспособного спроса и согласие/несогласие покупателей с рыночными ценами, говорят в ЛУН.
В Киеве срок экспозиции снизился с 53 дней в ноябре 2023 года до 49 дней в ноябре 2024 года, во Львове – с 62 до 42 дней.
Весной и летом 2024 года, когда цены на недвижимость немного снизились, срок экспозиции квартир на рынке также уменьшился. Это свидетельствует о наличии платежеспособного спроса и готовности покупателей быстро заключать сделки при условии дисконта со стороны продавцов, объясняют в компании.
В Нацбанке подсчитали, что с учетом роста доходов населения ценовые условия приобретения жилья сейчас более благоприятные, чем в 2021 году. Правда, потенциальных покупателей сдерживают от сделок риски безопасности.
Адаптация к неопределенности
Рынок аренды чувствует себя наиболее уверенно: спрос высокий, арендные ставки растут, срок экспозиции свободных квартир сокращается, говорят в ЛУН.
В 2024 году стоимость аренды квартир увеличивалась пропорционально стоимости жилья. Соотношение цены к аренде в Киеве составляет 10X. Это означает, что средства, потраченные на приобретение недвижимости, можно вернуть за десять лет.
Более высокое значение этого показателя часто свидетельствует о возникновении ценового "пузыря" на рынке, тогда как более низкое значение может предупреждать о недооценке стоимости жилья